روش های گرفتن حکم تخلیه منزل

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

دپارتمان حقوقی معید یکی از بهترین دپارتمان های حقوقی در تهران است که وکیل ملکی در تهران از موفق ترین وکلای این دپارتمان وجود دارد.

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند.

قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال های 39، 56، 62 و 76 و نیز آیین نامه های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه دعوی تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند. و اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد. املاکی که جهت کسب و کار یا تجارت اجاره داده می شوند حسب مورد تابع یکی از قوانین فوق الاشاره خواهند بود.

1- املاکی که تا تاریخ 1356/02/05 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند. اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.

2- املاکی که از تاریخ 1356/02/05 تا 1376/06/17 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

3- املاک تجاری که از تاریخ 1376/06/17 و به بعد اجاره داده شده باشند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

مقنن در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از:

الف) موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.

ب) در صورت احتیاج مالک

ج) وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.

د) وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود.

ر) مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد.

ز) مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

 و) هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

چنان چه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا ، اثر انگشت خود را درج کنند ، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه ، خارج می کنند و معتقدند ، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

5- قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری ، فاقد سر قفلی یا حق کسب و پیشه باشد .

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد؛ نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

در دعوی تخلیه ، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه ، کفایت می کند و لازم نیست ، خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف ، سند مالکیت نیز مطالبه می شود .

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی و با تشکیل جلسه و دعوت طرفین رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

در پایان با التفات به تخصصی بودن موضوع مربوط به تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه درست طرح دعوی آن می توانید از دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید در خصوص مشکلات حقوقی خود در زمینه گرفتن حکم تخلیه منزل خود مشاوره و از خدمات حقوقی آن بهره مند شوید.