انواع وکالت فروش ملک و "مدت اعتبار وکالت"

در این مقاله به موضوع شایع وکالت فروش ملک و انواع وکالت فروش ملک در جامعه می پردازیم که ممکن است مخاطرات فراوانی را برای اشخاص حقیقی و حقوقی جهت تضییع حقوق آنها ایجاد نماید. خیلی موارد بالاخص در خصوص خرید و فروش املاک ، اراضی و اتومبیل با این عنوان از سوی فروشنده مواجه می شویم که وکالت به شما اعطا می شود و خودتان صفر تا صد کار را انجام دهید که این امر مشکلاتی را در آینده برای خریدار ایجاد خواهد نمود که پس از توضیح وکالت فروش ملک و شرایط و انواع آن به شرح ذیل به آن خواهیم پرداخت.

یکی از عقود و قراردادهایی که در ماده 656 قانون مدنی به آن اشاره شده است ؛ عقد وکالت است. به موجب این عقد ، شخصی به نیابت از سوی دیگری انجام امر یا امور حقوقی را برعهده می گیرد. در این عقد شخصی که به دیگری وکالت می دهد را موکل و شخصی که نایب یا مامور می شود برای انجام امری از سوی موکل را وکیل می نامند.

در مواردی که موضوع وکالت انجام اعمال حقوقی است که انعقاد یا اثبات آن نیاز به تنظیم سند رسمی دارد ( مانند انتقال املاک ) وکالتنامه نیز باید سند رسمی باشد.

در هر صورت ، وکالت فروش ملک ، یکی از انواع عقد وکالت است که بر اساس آن ، فروشنده یک ملک ، به خریدار ، وکالت می دهد تا تحت شرایط مشخص شده در عقد وکالت ، آن ملک را به اشخاص دیگر فروخته و یا حتی آن را به خود منتقل نماید.

در صورت اعطای وکالت از سوی خریدار حتما در شرح موضوع وکالت نامه تمامی اختیارت لازم، کافی و وافی را درج نمائید؛ چراکه وفق ماده 663 قانون مدنی وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد. در صورت انجام عمل خارج از حدود وکالت، ضمانت اجرای تجاوز از حدود وکالت، فضولی بودن اقدام وکیل و عدم نفوذ معامله ای است که منعقد نموده است و از طرفی امکان انتقال مورد معامله به دلیل عدم وجود اختیارات غیرممکن می شود.

انواع وکالت فروش ملک

وکالتک فروش ملک ممکن است به صورت وکالت بلا عزل و نامحدود یا وکالت با اختیار عزل و مدت دار باشد.

این تصور اشتباه و غلط است که صرف داشتن وکالت بلاعزل به معنای انتقال ملک به وکیل می باشد چرا که وفق ماده 678 قانون مدنی وکالت به طرق ذیل مرتفع می شود:

1) به عزل موکل

2) به استعفای وکیل

3) به موت یا یه جنون وکیل و موکل

آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

آنچه در خصوص وکالت فروش ملک وفق ماده 683 قانون مدنی حائز اهمیت می باشد این است که هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل باشد به جا آورد، مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد، وکالت منفسخ می شود.

علاوه بر موارد فوق الذکر پایان یافتن مدت وکالت را نیز باید بر سایر موارد انحلال آن افزود.

براساس توضیحات ارائه شده عقد وکالت ، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت ، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد از بین می رود ؛ فلذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند ، عقد وکالت فروش ملک ، پایان یافته و دیگر خریدار ، نمی تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند. Top of Form

بنابراین در فروش وکالتی ملک ، خریدار ، صرفا پس از دریافت سند قطعی ، مالک خواهد شد؛ پس تا قبل از آن ، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد ، هنوز هم خریدار ، به لحاظ قانونی ، مالک محسوب نمی شود ؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه ، قولنامه ای نیز تنظیم شده باشد.

اما سوالی که ممکن است برای شما هم پیش آمده باشد این است چه ایرادات و اشکالاتی در خرید و فروش ملک با وکالت نامه وجود دارد. وکالت در فروش ملک ایراداتی نیز دارد که در ادامه آنها را شرح خواهیم داد.

1) داشتن وکالتنامه مانعی برای فروش ملک نیست؛ بنابراین فروشند هر زمان که بخواهد می تواند ملک را به فردی دیگر بفروشد.

2) مدت زمان اعتبار وکالتنامه ممکن است به پایان برسد.

3) اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت نامه باطل می شود.

مدت اعتبار وکالت فروش ملک

مدت اعتبار وکالت فروش ملک در متن وکالت نامه ذکر میشود و ممکن است وکالتنامه به پایان برسد.  اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت نامه باطل می شود.

مواردی که در معاملات ملکی خود و همچنین شرایط و ضوابطی که باید رعایت کنید:

این مورد را حتما در معاملات خود رعایت نمائید که علاوه بر تنظیم وکالت‌نامه ،مبایعه‌نامه نیز در تمامی مراحل فروش، باید وجود داشته باشد. و هرگز یکی را بدون حضور دیگری در معاملات خود وارد نکرده چراکه این دو سند دو عضو غیرقابل تفکیک و تجزیه ناپذیر هستند و در صورت امکان بهتر است همزمان مبایعه نامه و وکالتنامه را تنظیم و امضاء نمائید.

در صورتی که می‌خواهید از سوءاستفاده‌های احتمالی از وکالت‌نامه در آینده جلوگیری کنید، ضروری است که این قرارداد را بدون محدودیت زمانی و به صورت نامحدود تنظیم کنید. بهتر است که در معاملاتی با وکالت‌نامه کلی موکل در رابطه با اموال منقول و غیر منقول انجام می‌شود و تعداد زیادی موکل مانند وراث یا شرکا وجود دارد، وارد نشوید.

در معاملات مربوط به ملک‌های وکالتی یا ملک‌هایی که در رهن بانک می باشند؛ حتماً در سریع‌ترین زمان ممکن نسبت به انتقال سند قطعی ملک اقدام کنید.

در صورتی که به عنوان وکیل یا موکل، وارد یک معامله وکالتی شدید و وکالت‌نامه اصلی را پیش از تنظیم نهایی کامل و دقیق مطالعه کنید. در این صورت به طور قطعی مشخص می‌شود که حدود اختیارات وکیل شامل چه مواردی خواهد بود.

در تنظیم اسنادی با وکالت بلاعزل، به این دلیل که موکل همچنان حق عمل و اقدام در موضوع وکالت دارد، حتماً به طور مشخص و صریح در متن قرارداد عنوان کنید که ایشان حق هیچ‌گونه مداخله در موضوع وکالت را ندارد.

حتما قبل از انجام معامله و امضای قرارداد از بهترین وکیل ملکی در تهران مشاوره بگیرید. دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید آماده ارائه خدمات مشاوره، قبول وکالت در زمینه املاک، اراضی و حقوق ثبت می باشد.

دپارتمان حقوقی معید یکی از بهترین دپارتمان های حقوقی در تهران است که وکیل ملکی در تهران از موفق ترین وکلای این دپارتمان وجود دارد.برای درخواست و مشاوره آنلاین با وکیل ملکی خوب در تهران با شماره زیر تماس بگیرید

تلفن تماس:

 021-91016668

آدرس دفتر:

 تهران، سعادت آباد، چهارراه سروغربی، خیابان ریاضی بخشایش، خیابان زند وکیل غربی، پلاک ۹۱، طبقه 4

 1) منظور از وکالت فروش ملک چیست؟

وکالت فروش ملک یکی از انواع وکالت‌نامه‌ ها می باشد که براساس آن فروشنده، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، وکالت می‌دهد که حتی در صورت عدم حضورش، خریدار ملک بتواند کلیه امور لازم جهت انتقال ملک به خودش را انجام دهد.

 براین اساس خریدار، صرفا وکیل شده است تا به نام خود ، سند مالکیت را اخذ نماید و تا قبل از اخذ سند قطعی ، هنوز حق مالکیت وی ، ایجاد نشده است.

بنابراین وکالت برای فروش ملک به‌ منزله اعطای مالکیت به خریدار نیست ؛ این مورد را به خاطر بسپارید که برای انتقال قطعی ملک به خریدار لازم است حتماً سند رسمی قطعی انتقال تنظیم شود.

بنابراین در شرایطی که به هر علت مجبور به  گرفتن وکالت برای فروش ملک هستید، به عنوان خریدار، می بایست بلافاصله برای سند زدن و انتقال ملک به خود ، اقدامات لازم را انجام دهید تا حقوق شما تضییع نشود؛

 چرا که وکالت ، حتی در صورتی که از نوع و کالت بلا عزل و نامحدود هم باشد ، باز هم وفق قانون مدنی یکی از عقود جایز تلقی می شود. به این معنا که با فوت ، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل ، از بین رفته و به اصطلاح حقوقی آن وفق ماده 678 قانون مدنی، این وکالت نامه ، مرتفع می شود.

2) چه دلایلی موجب می شود که اشخاص ملکی را به صورت وکالتی به فروش برسانند؟

فروش ملک با اعطاء وکالت، در اکثر مواقع در شرایطی صورت می‌گیرد که به دلایل متفاوت امکان انتقال سند ملک به خریدار، فراهم نباشد. در این شرایط، فروشنده، به خریدار وکالت فروش می‌دهد تا بتواند مالکیت ملک موردنظر را به خود منتقل نماید.

الف) وکالت نامه فروش ملک در رهن بانک

یکی از مواردی که فروشنده با اعطای وکالت به خریدار به وی این امکان و اجازه را می دهد که در غیبت قروشنده اقدام به گرفتن سند ملک به نام خویش نماید، زمانی است که ملک مورد فروش به علت وام اخذ شده در رهن بانک بوده و در زمان فروش آن، شرایط انتقال قطعی ملک به نام خریدار وجود نداشته است،

به همین جهت خریدار این اجازه را دارد تا زمانی که اقساط وام مسکن به پایان برسد؛ بدون حضور فروشنده به نام خودش سند ملک دریافت نماید.

ب) وکالت فروش در ملک نوساز

یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله با اعطای وکالت فروش ، عدم آمادگی سند ملک است؛ در واقع امر املاک تازه ساخت مورد دیگری است که شرایط اعطای وکالت فروش را به وچود می آورد، چراکه تا قبل از اخذ گواهی پایان کار از شهرداری و همچنین تنظیم صورتمجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نمی شوند.

در این موارد سازنده یا مالکین در خصوص ملک‌های نوساز وکالت فروش به خریداران اعطاء می نمایند که ممکن است به علت عدم اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری شامل جریمه‌های ساخت‌وساز یا حتی در مواردی تخریب شده باشند، به همین خاطر احتمال دارد در آینده خساراتی را برای خریداران به وجود بیاورد که قابل جبران نباشد.

ج) هزینه های بالای نقل و انتقالات املاک

در برخی از شرایط، هزینه بالای نقل و انتقالات رسمی ملک، موجب می‌شود که بسیاری از دلالان ملکی، با استفاده از وکالت فروش ملک، چند باره به خرید و فروش املاک بپردازند. که این مورد ممکن است شرایط و وضعیت خطرناکی را برای خریدار به وجود آورد که نتیجه آن مواجهه شدن با اشخاص متعدد و ضرر و زیان جبران ناپذیری می باشد.

جهات دیگری مانند مفقود شدن سند رسمی ملک، فقدان سابقه ثبتی و سند رسمی برای ملک، طولانی و زمان بر بودن روند انتقال سند رسمی ملک، احتیاج فوری مالک به ثمن معامله و فرار فروشنده از زیر بار مالیات نقل و انتقال از مواردی است که فروشندگان به خریداران وکالت در فروش اعطاء می نمایند.

 3) تفاوت وکالت نامه با سند قطعی در فروش ملک

از مهم‌ترین تفاوت‌های  فروش ملک با ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی آن است که در فروش وکالتی خریدار تنها بعد از دریافت سند قطعی، مالک ملک محسوب می‌شود و تا قبل از آن مالکیت ندارد.

بنابراین حتی اگر مبلغی هم بین خریدار و فروشنده رد و بدل شده باشد؛ با صرف استناد به وکالتنامه نمی توانید مالکیت خود را به اثبات برسانید.

 همچنین در اکثریت موارد رویه قضایی صرفا براساس وکالتنامه فروش، مالکیت شما را نمی پذیرد، با التفات به این امر از منظر قانونی خریدار مالک نیست مگر آنکه در کنار وکالت‌نامه، قولنامه‌ای هم بین طرفین تنظیم گردد.

آن چیزی  که در اکثر مواقع موجبات ضر و زیان خریداران را فراهم می نماید؛ این تصور افراد است که با اخذ وکالتنامه بلاعزل دیگر خطری آنها را تهدید نمی نماید.

 یعنی این تصور اشتباه که با گرفتن وکالت فروش ملک از جانب فروشنده آنها مالک ملک مورد نظر شده اند و خصوصا به استناد بلاعزل بودن وکالت فروش ملک ، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنان بر ملک مورد نظر نیست.

 در حالی که وکالت‌نامه فروش ملک از لحاظ قانونی نوعی عقد جایز می باشد؛ بدین معنا که در شرایطی مانند فوت، جنون یا سفیه شدن وکیل یا موکل از بین می‌رود؛

براین اساس اگر که فروشنده خانه فوت نماید، عقد وکالت نامه، پایان‌یافته و دیگر خریدار نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند؛ اما در خصوص فروش ملک با سند قطعی، این مشکل به وجود نخواهد آمد.

علاوه بر این موارد ، در شرایطی وکالت فروش خانه و مسکن ، ممکن است با معایب دیگری نیز همراه بوده و برای خریدار ملک ، مشکلاتی را ایجاد نماید.

به عنوان نمونه ، در شرایطی ، ممکن است که فروشنده ، علاوه بر وکالت دادن به خریدار ، مجددا همان ملک را به اشخاص دیگری نیز بفروشد. چرا که به استناد ماده 683 قانون مدنی وکالت دادن به وکیل برای فروش خانه ، نافی اختیار موکل برای فروش مسکن خود نمی باشد ؛ هر چند که می توان در وکالتنامه فروش ملک ، این حق موکل را اسقاط نمود.

بهتر است در متن وکالتنامه فروش ملک مواردی ماندد بلاعزل بودن وکیل و اسقاط حق موکل جهت فروش مجدد ملک ذکر گردد و مدت زمان وکالت نامحدود باشد.