دعاوی اجاره مرتبط با املاک و اراضی

وکیل تخلیه در تهران (وکیل ملکی در تهران) کسی است که به قوانین موجر و مستاجر تسلط کامل دارد و می داند در زمانی که مستاجر ملک از تخلیه ملک استنکاف می کند چگونه در مقام دفاع از حقوق موجر برآید و با گرفتن حکم تخلیه منزل موجر از دادگاه، الزام  مستاجر را به تخلیه ملک از دادگاه که در حال حاضر شورای حل اختلاف مرجع صالح به رسیدگی است بخواهد.

تیم حقوقی معید در تلاش است که در این راستا بهترین خدمات را به افراد ارائه بدهد و به موجری که خواستار گرفتن حکم تخلیه ملک خود بوده مشاوره لازمه را بدهد تا بتواند در کوتاه ترین زمان ممکن، مستاجر را از منزلش بیرون نماید و حکم تخلیه او را از دادگاه بگیرد؛ شما می توانید با شماره تماس و راه های ارتباطی که در سایت اعلام شده با ما در ارتباط باشید.

روش های گرفتن حکم تخلیه منزل

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

بررسی اجمالی قوانین تخلیه ملک

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند.

قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال های 39، 56، 62 و 76 و نیز آیین نامه های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه دعوی تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.

قوانین حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری

املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند. اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد که انها را با هم مورد بررسی قرار می دهیم :

• املاکی که تا تاریخ 1356/02/05 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند. اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.

• املاکی که از تاریخ 1356/02/05 تا 1376/06/17 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

• املاک تجاری که از تاریخ 1376/06/17 و به بعد اجاره داده شده باشند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

درخواست صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه توسط موجر

مقنن در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از:

الف) موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.

ب) در صورت احتیاج مالک

ج) وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.

د) وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود.

ر) مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد.

ز) مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

 و) هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

شرایط قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

چنان چه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا ، اثر انگشت خود را درج کنند ، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه ، خارج می کنند و معتقدند ، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

5- قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری ، فاقد سر قفلی یا حق کسب و پیشه باشد .

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد؛ نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

همچنین باید به این دو نکته توجه داشت که :

• در دعوی تخلیه ، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه ، کفایت می کند و لازم نیست ، خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف ، سند مالکیت نیز مطالبه می شود .
• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در چیست ؟

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی و با تشکیل جلسه و دعوت طرفین رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

در پایان با التفات به تخصصی بودن موضوع مربوط به تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه درست طرح دعوی آن می توانید از دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید در خصوص مشکلات حقوقی خود در زمینه گرفتن حکم تخلیه منزل خود مشاوره و از خدمات حقوقی آن بهره مند شوید.

تعدیل اجاره بهاء

1) هدف از نگارش ماده ۴ در  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 چه می باشد؟

ماده ۴ ق.ر.م.م ۵۶ به عدم امکان تخلیه ملک (مگر در موارد خاص که امکان پذیر می باشد) در قانون روابط موجر و مستأجر سال  ۱۳۵۶ به جهت حصول حق کسب و پیشه برای مستاجر اشاره دارد.

 در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اگر کسی در یک ملک تجاری کسب و کاری دارد یا از قدیم الایام یعنی پیش از اول مهرماه سال ۱۳۷۶ آن ملک را با هر کاربری اجاره کرده باشد ولی از آن استفاده تجاری بکند مستحق حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود که در عرف به آن سرقفلی گفته می شود که با حق سرقفلی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ متفاوت می باشد.
از این‌ رو موجری که با انقضاء مدت اجاره امکان تخلیه ملک خود را ندارد؛ عادلانه است که بتواند در مواعد قانونی نسبت به طرح دعوی تعدیل اجاره بها اقدام نماید.

2) معنا و مفهوم تعدیل در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

عنوان تعدیل اجاره بها درخصوص اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می باشد که به دلیل تجاری بودن، پایان مدت قرارداد موجب انقضا اجاره و تخلیه نبوده و مستاجر حق ادامه تصرفات خود را داشته است و از این جهت است که پس از گذشت چند سال از انعقاد اجاره، هزینه‌ها تغییر نموده و موجب نابرابری عوضین شامل اجاره بهاء و عین مستاجره می‌شود؛ قانون‌گذار با پیش بینی تعدیل اجاره بهاء امکان برابری عوضین را فراهم نموده است.

3) دعوی تعدیل مختص چه اماکن و مشمول کدام قانون است؟

تعدیل موضوع قانون سال ۱۳۵۶ مختص اماکن تجاری است و نمی توان از این قانون برای تعدیل اماکن مسکونی استفاده کرد و تعدیل زمانی قابل اعمال است که اجاره بهای ملک مشخص باشد و اختلافی نیز این حیث بین طرفین وجود نداشته باشد.

علی‌رغم اطلاق ماده و عدم تجزیه اماکن تجاری و مسکونی در تسری این ماده به اماکن مسکونی خلاف ظاهر آن باید تردید کرد، چرا که در خصوص اماکن مسکونی که یک ساله و با اراده موجر به محض انقضاء مدت قابل تخلیه است نیازی به تعدیل اجاره بها نیست؛ مگر آنکه قرارداد اجاره طولانی مدت و بدون تعدیل اجاره باشد که البته نظر دیوان‌عالی کشور در این باب خلاف عقیده و نظر اخیر می باشد و پذیرش دعوی تعدیل اجاره بهاء را در این مورد نمی پذیرد.

4) شرایطی که در طرح دعوی تعدیل اجاره بها باید رعایت کنیم:

شرط تعدیل اجاره بهاء شامل موردی می شود که هم مدت قرارداد منقضی شده و هم سه سال از زمان تصرف مستاجر یا تعدیل اجاره بها گذشته باشد که در مورد قرارداد دو ساله لازم است یک سال از مهلت قرارداد بگذرد تا سه سال تمام شود اما در مورد قرارداد ۴ ساله نمی توان پیش از انقضای مدت قرارداد تقاضای تعدیل اجاره بها را کرد.

الف) شرط انقضاء مدت اجاره
شرط انقضاء مدت اجاره صراحتا در ماده بیان شده است و نظر به «واو» عطفی که فیمابین دو شرط وجود دارد؛ به نظر می‌رسد برای طرح دعوی تعدیل اجاره بها انقضاء مدت اجاره الزامی است، حتی اگر مدت سه سال گذشته باشد.
البته با توجه به انقضاء مدت اجاره‌های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و عدم تمدید در سال‌های اخیر، این شرط در اغلب اجاره‌های مشمول قانون مذکور محرز می‌باشد.
ب) انقضاء مدت ۳ سال از زمان تصرف مستاجر یا تعدیل اجاره بها

5) عواملی که در محاسبه تعدیل اجاره بهاء موثر می باشد:

در نظریه کارشناس قدمت بنا، نوع شغل، عرف، محل کسب و پیشه، اخذ یا عدم اخذ سرقفلی، مدت اجاره، مکان مورد اجاره و موقعیت تجاری آن، میزان اجاره‌بهای سال‌های گذشته، کیفیت ساختمان و عمران و تعمیرات و تغییراتی که مستأجر جهت استفاده بهتر از مورد اجاره به وجود آورده است، شاخص تورم و دیگر واقعیت‌های موجود تأثیر گذار نیز می بایست لحاظ شده باشد.

اظهارنظر کارشناس می‌بایست با اوضاع و احوال محقق و معلوم مساله مطابقت داشته باشد تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد.

6) نکات و مواردی که در طرح دعوی تعدیل اجاره بها می بایست رعایت شود:

۱) در ارتباط با طرح دادخواست تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم قرارداد اجاره مجدد نمی باشد.

۲) موجر و مستاجر نمی توانند در قرارداد اجاره شرط نمایند که موجر حق افزایش و تعدیل اجاره بها را نداشته باشد.

۳) دادگاه با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، مبلغ اجاره بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل و تعیین می نماید.

۴) دادخواست تعدیل اجاره بها مختص املاک تجاری است و شامل املاک مسکونی نمی شود.

۵) موجر می تواند همراه با دادخواست تعدیل اجاره بها مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم مطالبه نماید.

۶) دعوی تعدیل اجاره‌‌بها غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رأی صادره در خصوص آن غیرقابل فرجام است.

۷) اگر در دعوی تعدیل اجاره‌ بها، حکم به تعدیل، از تاریخ دادخواست صادر شده باشد، تاریخ دادخواست، معیار گذشت مدت سه سال مورد نظر مقنن است و نه تاریخ صدور دادنامه.

8) دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی تعدیل اجاره بها بدلیل اینکه مرتبط با یک مال غیر منقول است، دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

9) مالک یا موجر محل تجاری مشمول قانون اجاره سال ۵۶ می تواند به استناد ماده 4 همین قانون هر سه سال یکبار از طریق شورای حل اختلاف تقاضای تعدیل اجاره بها را بکند و این دعوا به طرفیت مستاجر یا صاحب سرقفلی طرح می شود.

10) دادگاه پس از احراز نوع رابطه استیجاری و احراز رابطه استیجاری که مشمول قانون سال ۵۶ باشد؛ موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع تا با برآورد اجاره بهای آن مراتب را به شعبه رسیدگی کننده در شورای حل اختلاف گزارش دهد.

 نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می شود تا اگر اعتراضی دارند؛ در مهلت قانونی بتوانند به آن اعتراض نمایند. در غیر این صورت رای صادر و پس از قطعیت آن مستاجر من بعد تا سه سال دیگر باید این مبلغ را به عنوان اجاره بهای ماهیانه به موجر پرداخت بکند.

قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشند چون پس از پایان مدت قرارداد، اجاره تمام نمی شود؛ در صورتی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک خود را داشته باشد ، باید ابتدا پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری دریافت نموده باشد و پس از آن دادخواست تخلیه مطرح نماید.

مواردی را که باید در تخلیه ملک تجاری به جهت تخریب و نوسازی مدنظر قرار بدهید:

۱) منظور از تجدید بنا تخریب کل ملک و ایجاد یک ساختمان جدید می باشد بنابراین تعمیرات هر چند که اساسی باشد، مشمول تخریب و نوسازی نمی باشد.

۲) مجوز بازسازی ملک که از شهرداری صادر می شود، جایگزین پروانه تخریب و نوسازی نیست و پروانه تخریب باید برای کل ملک دریافت شود نه بخشی از آن.

۳) موجر می بایست کل حق کسب پیشه را که به مستاجر تعلق می گیرد را  پرداخت کند.

۴) در رای تخلیه ای که صادر می شود به موجر فرصت سه ماه ای از تاریخ قطعی شدن رای، جهت واریز حق کسب پیشه، داده می شود؛ در صورتی که موجر واریز وجه را در  مهلت مقرر انجام ندهد، حکم بلااثر می شود.

۵) چنانچه مالک ظرف 6 ماه از تاریخ تخلیه ملک، اقدام به تخریب و نوسازی ننماید، به درخواست مستاجر و حکم دادگاه به پرداخت معادل یکسال اجاره یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم خواهد شد.

وکالت در فروش املاک و اراضی چگونه امکان پذیر است؟ با مطالب موجود در دپارتمان املاک و اراضی از صفر تا صد قوانین و تبصره های قانونی و حقوقی آگاه می شویم و در فروش یا خرید هر نوع ملگی می توانیم آگاهانه تصمیم بگیریم.

تجویز انتقال منافع

مستاجر مطابق ماده 466 قانون مدنی پس از انعقاد عقد اجاره مالک منافع عین مستاجره می شود.

اگر قرارداد اجاره قبل از سال 76 منعقد شده باشد و به تعبیر دیگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد براساس ماده 10 قانون اخیرالذکر مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگراینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد. ماده 10 اصل انتقال پذیری مندرج در ماده 474 قانون مدنی را وارونه ساخته و به مستاجر حق انتقال به غیر نداده است ، مگراینکه این اجازه از موجر به وسیله نوشته گرفته شده باشد. این مقرره قانونی با تملیکی بودن عقد اجاره تناسب ندارد.

براساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر را داشته باشد؛ می تواند برای همان شغل یا مشابه آن به دیگری انتقال دهد. بنابراین مستاجر علی الاصول حق انتقال منافع را ندارد و صرفا تحت شرایطی که بررسی خواهد شد می تواند دعوی تجویز انتقال منافع را مطرح نماید.

در قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می گردد چنانچه مستاجر قصد تخلیه عین مستاجره را داشته باشد می تواند با موجر در خصوص حقوق کسبی خود از جمله حق سرقفلی و یا حق کسب پیشه و تجارت تراضی کند و پس از دریافت حقوق خود ملک را تخلیه و تحویل موجر نماید ، لیکن در بسیاری موارد طرفین در خصوص میزان و مبلغ حق کسب و یا سرقفلی به توافق نمی رسند و در خصوص میزان این مبلغ بین طرفین اختلافات زیادی به وجود می آید و در نتیجه مستاجر نمی تواند مبلغ مورد نظر خود را از موجر دریافت نماید.

از آنجایی که در قرارداد اجاره مستاجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد ، ناگزیر برای دریافت اذن در انتقال عین مستاجره به دیگری بایستی به دادگاه رجوع نماید در اغلب موارد پس از رسیدگی دادگاه به علت امتناع موجر از پرداخت حقوق کسبی مستاجر و نیز عدم اذن وی در انتقال ملک به غیر و به استناد قاعده فقهی الحاکم ولی الممتنع  حکم به تجویز انتقال منافع صادر می نمایند و پس از قطعیت این رای مستاجر می تواند مورد اجاره را برای همان شغل مقرر در قرارداد اجاره به شخص دیگری انتقال دهد و میزان حق کسب و پیشه و یا سرقفلی ملک را از مستاجر دوم بگیرد و مستاجر دوم جایگزین مستاجر اول شده و همان حقوق و مزایای مستاجر اول را دارا می باشد و قانون حاکم بر این رابطه استیجاری نیز همان قانون سال 1356 است و لذا موجر بدون علت قانونی حق تخلیه وی را نخواهد داشت.

الف) عدم وجود حق انتقال در اجاره‌نامه

همان‌گونه که گفته شد در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ با وجود صراحت ماده ۱۰ این قانون برخلاف ماده 474 قانون مدنی و ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 «اصل بر عدم انتقال منافع» است.

بنابراین، در صورتی که طرفین در اجاره‌نامه درخصوص موضوع انتقال تعیین تکلیف نکرده باشند و موضوع مسکوت گذاشته شود؛ بدین معناست که حق انتقال به غیر وجود ندارد مگر این‌که مستأجر طی سند جداگانه ای  اجازه انتقال را کتباً دریافت نموده باشد.

از این‌رو به نظر می‌رسد در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 56 عبارت: «هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده…» در مفهوم واقعی خود به کار نرفته باشد؛ چرا که اگر به ظاهر ماده اکتفا کنیم باید معتقد باشیم که وقتی مستأجر می‌تواند درخواست تجویز انتقال منافع را بنماید، که در اجاره‌نامه این حق از وی سلب شده باشد. حال آن‌که اساساً مستأجر مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ چنین حقی ندارد، این عبارت در صورتی می‌توانست صحیح باشد که اصل بر انتقال منافع می‌بود. نتیجه این‌که عبارت مذکور ناشی از مسامحه قانونی است و اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد می‌تواند برای تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند.

ب) عدم رضایت مالک و عدم پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر

صرف ‌نظر از صراحت ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ عدم رضایت مالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع، شرط عقلی است؛ چرا که درصورت رضایت مالک به انتقال، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرایند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست، کما این‌که در عرف نیز مرسوم است اغلب مستأجرین به جای استفاده از شیوه‌ی پیش‌بینی شده در ماده ۱۹ قانون یاد شده با پرداخت درصدی از ارزش حق کسب و پیشه یا سرقفلی محل به عنوان «حق مالکانه» اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند.

بنابراین، درصورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت دهد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست؛ لیکن جلب رضایت مالک به شیوه معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می‌تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به دنبال داشته باشد و مشاهده شده است که معمولاً این شیوه مورد سوء‌ استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد به‌طوری‌که در بدو مراجعه مستأجر برای کسب رضایت انتقال، شفاهاً با درصد یا نسبتی از مبلغ فروش واقعی اعلام موافقت می‌کنند؛ اما بعد از انجام انتقال به طرق مختلف با زیاده‌خواهی و تهدید به طرح دعوی تخلیه درصدد آزار و اذیت مستأجر برمی‌آید. بنابراین، چنین طریقی برای انتقال به هیچ وجه پیشنهاد نمی‌شود.

الف) تقاضای مجدّد تجویز انتقال منافع از سوی مستأجر، در فرضی که یک‌ بار حکم تجویز انتقال منافع صادر اما در ظرف مهلت شش‌ ماهه، از سوی مستأجر اجرا نشده باشد، مسموع است.

ب) دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به‌غیر، صرفاً از سوی مستأجر علیه موجر مسموع است و منتقل‌الیه به ‌استناد سند عادی نمی‌تواند تجویز انتقال منافع به خود را درخواست کند.

 ج) در صورتی که دعوای تجویر انتقال منافع به غیر از سوی مستأجر طرح و منجر به صدور حکم گردد، لیکن انتقال بعد از مهلت مقرر قانونی (شش ماه) صورت گیرد، این امر مانع از پذیرش دعوای تخلیه به جهت انتقال غیر نیست.

در کلیه دعاوی مربوط به اجاره که به نوعی با حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی در ارتباط است نظر به حساسیت موضوع ، حضور وکیل دادگستری متخصص در این امور بسیار ضروری است که کوچک ترین اشتباه منجر به سقوط تمام و یا بخشی از حقوق کسبی مستاجر می گردد که این موضوع به هیچ وجه قابل جبران نخواهد بود لذا در کلیه این دعاوی توصیه می گردد ؛ پیش از هر اقدام قضایی و قانونی با یک وکیل با تجربه در این خصوص مشاوره نمایید. وکلای مجموعه معید به طور تمام وقت آماده پاسخگویی به سوالات شما می باشند .

1) حکم تخلیه ملک

موردی که شاید برای خیلی از افراد جامعه شایع بوده مبحث روش های گرفتن حکم تخلیه منزل به استناد پایان یافتن مدت قرارداد یا دلایل دیگر می باشد که بعد از بررسی سیر تاریخی مقررات موجود در این زمینه در قوانین مدون کشور؛ به بررسی انواع آن اعم از حکم تخلیه، دستور تخلیه و شرایط آن خواهیم پرداخت.

در مورد تخلیه املاک و اماکن اعم از اماکن مسکونی و تجاری قوانین و مقررات مختلف و متفاوتی در طول قانون گذاری ایران وضع شده است که بعضی تا زمان حال اثر و بقای خود را حفظ نموده و هنوز هم لازم الاجرا هستند.

قوانین و مقررات حاکم بر اجاره املاک و اماکن مثل قانون روابط موجر و مستاجر سال های 39، 56، 62 و 76 و نیز آیین نامه های اجرایی آنها و همچنین مقررات قانون مدنی در باب اجاره و تخلیه دعوی تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.

بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند. و اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد. املاکی که جهت کسب و کار یا تجارت اجاره داده می شوند حسب مورد تابع یکی از قوانین فوق الاشاره خواهند بود.

2) قوانین حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری

1- املاکی که تا تاریخ 1356/02/05 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند. اماکن تجاری که قبل از سال۵۶ یا بعد از سال۵۶ تاقبل از سال ۷۶ به اجاره یا به عنوان صلح منافع، داده شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ خواهند بود.

2- املاکی که از تاریخ 1356/02/05 تا 1376/06/17 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

3- املاک تجاری که از تاریخ 1376/06/17 و به بعد اجاره داده شده باشند؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

مقنن در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مواردی را نام می برد که موجر می‌تواند حسب مورد، صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. این موارد عبارتند از:

الف) موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند.

ب) در صورت احتیاج مالک

ج) وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد.

د) وقتی از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده شود.

ر) مستاجر شغل‌خود را تغییر دهد.

ز) مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد.

 و) هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.

3) قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

چنان چه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا ، اثر انگشت خود را درج کنند ، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه ، خارج می کنند و معتقدند ، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

5- قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری ، فاقد سر قفلی یا حق کسب و پیشه باشد .

تمام 5 شرط بالا باید با هم در قرارداد وجود داشته باشد، در صورتی که حتی یکی از شروط ذکر شده وجود نداشته باشد؛ نمی توان قانونا تقاضای دستور تخلیه نمود، بلکه باید حکم تخلیه صادر گردد.

به عنوان مثال وقتی فقط یک شاهد اجاره نامه را امضاء کرده یا تقاضای تخلیه قبل از اتمام موعد اجاره باشد؛ در این موارد حکم تخلیه صادر می شود.

در دعوی تخلیه ، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه ، کفایت می کند و لازم نیست ، خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف ، سند مالکیت نیز مطالبه می شود .دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست

4) تفاوت فی مابین دستور تخلیه و حکم تخلیه

• دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوا به صورت ترافعی و با تشکیل جلسه و دعوت طرفین رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

• دستور تخلیه قطعی بوده قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالیکه حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.

• دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

• دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالیکه حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.

در پایان با التفات به تخصصی بودن موضوع مربوط به تخلیه املاک مسکونی و تجاری و نحوه درست طرح دعوی آن می توانید از دپارتمان املاک و اراضی گروه وکلاء معید در خصوص مشکلات حقوقی خود در زمینه گرفتن حکم تخلیه منزل خود مشاوره و از خدمات حقوقی آن بهره مند شوید.

وکیل تخلیه هر چند قرار است در راستای دفاع از خود موجر باشد و زمانی که موعد عقد اجاره به اتمام رسید الزام مستاجر به تحویل مورد اجاره را بخواهد اما در جایی که موعد اجاره به اتمام رسید و موجر از پرداخت ودیعه که مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد به عنوان امانت نزد او پرداخته ممانعت کند؛ در اینجا مستاجر می تواند به عنوان شخص ذینفع دعوی الزام موجر به پرداخت ودیعه را بخواهد.

شما می توانید در خصوص حکم تخلیه و پرداخت ودیعه ( پول پیش) که همزمان با پرداخت  اجاره بها از مستاجر گرفته می شود و زمان تخلیه بایستی موجر آن را به مستاجر بپردازد و همچنین جهت کسب مشاوره در رابطه با کلیه دعاوی حقوقی مرتبط با اجاره با وکلا و مشاورین حقوقی معید از طریق راه های ارتباطی که در سایت اعلام گردیده با ما در ارتباط باشید.

در این مقاله می خواهیم که  نحوه چگونگی صدور دستور تخلیه ، زمان پرداخت ودیعه مستاجر، اینکه دستور تخلیه شامل چه قراردهایی می باشد ، آیا شامل تمامی قراردادهای اجاره را می شود؟  کدام مرجع صلاحیت رسیدگی به دستور تخلیه دارد؟ و نحوه ابطال دستور تخلیه و قرار توقیف عملیات اجرای را مورد بررسی قرار دهیم.

1) چگونگی تخلیه مستاجر در صورت مقاومت و عدم تخلیه

مورد شایعی که بیشتر مالکین یا موجرها با آن درگیر هستند؛ چگونگی تخلیه عین مستاجره در صورت مقاومت و عدم تخلیه مستاجر می باشد. در بسیاری از موارد مستاجرین علی رغم اتمام مورد اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره  بهاء در برابر تخلیه ملک مقاومت و امتناع می نمایند. مالک می تواند به استناد شرایط ذیل دستور تخلیه فوری ملک را از مرجع صالح تقاضا نماید..

مطابق ماده 20 ‌آیین نامه اجرایی روابط موجر و مستأجر چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی ‌و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود. در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌ به مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد؛ بنابراین موجر همزمان با تخلیه ملک می بایست ودیعه مستاجر را پرداخت نماید.

2) مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

مرجع صالح براي رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره اعم از رسمي يا عادي، طبق ماده ۹ از قانون شورای حل اختلاف، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای قبل از سال 1376 باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود.

3) نحوه رسیدگی به دستور تخلیه

 دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست؛ اما در صورتی که مستأجر مدعي شود که قرارداد اجاره را تمدید نموده است، در اينصورت بايد دعوی خود را در دادگاه عمومي محل وقوع ملك مطرح نماید، شكايت مستاجر مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را وارد بداند؛ در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي توسط دادگاه صالح صادر مي گردد.

4) طرفین دعوی در دستور تخلیه

در این دعوی موجر یا مالک منافع ملک، خواهان دعوی می باشد و از طرف دیگر مستاجر ، خوانده خواهد بود.

در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در ان منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده اید؛ این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید.

5) نحوه ی اجرای رأی دستور تخلیه ملک اجاره ای

هنگامی که دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر می شود برای اجرای آن دیگر نیازی به صدور اجراییه نمی باشد و توسط مأمور ابلاغ اجرا می شود. طبق قانون مأمور مکلف است ، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی ، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ، مراتب را در ابلاغ نامه ، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور ، اقدام کند.

چنانچه موجر ، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستأجر گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه ، منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد ، نزد اجرای احکام است.

آیا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟

اگر در هنگام تخليه ملك، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثيه اي در آنجا باشد، مي توان با معرفي يك انبار عمومي و انتقال اموال به آنجا تخليه ملك را انجام داد. در این صورت پرداخت اجاره انبار به عهده مستاجر متخلف می باشد.

6) اعتراض به دستور تخلیه و یا توقف در اجرا

دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه، قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نمی باشد؛ اما نکته ای که باید خاطر نشان کرد ذکر این مطلب است که عملیات اجرایی تخلیه طبق اثبات شرایطی، می‌تواند متوقف شود و آن هم زمانی است که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 19/02/1378 صادر شود.

این ماده بیان می دارد که:

"در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر، نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود."

توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه امری بسیار مشکل است زیرا پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، می‌بایست در ظرف سه روز تخلیه محل صورت بگیرد در غیر این صورت مامور اجرا، دستور تخلیه عین مستاجره را اجرا می کند.

بنابراین، بسیار مشکل و بعید است که مستاجر در ظرف سه روز دادخواست خویش را به دادگاه تقدیم کند و دادگاه هم در همان مدت سه روز تشکیل جلسه دهد، به درخواست مستاجر رسیدگی نماید، دلایل مستاجر را موجه تشخیص دهد و قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند

مگر اینکه مرجع قضایی بدون انکه مستاجر دادخواست داده باشد، درخواست توقیف عملیات اجرایی را از طرف مستاجر بپذیرد و قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر کند. بنابراین، بهترین راه برای مستاجر اقدام از طریق دادرسی فوری است.

 7) شرایط ابطال دستور تخلیه

در سه صورت دستور تخلیه باطل می شود :

۱. زمانی که مستأجر بتواند تمدید اجاره نامه را ثابت کند. در این صورت ثابت می شود که مستأجر مجاز در ادامه دادن تصرف و استفاده از عین مستاجره می باشد و دعوای تخلیه علیه او مصداق پیدا نمی کند.

2. زمانی که جعلی بودن اجاره نامه ثابت شده و مشخص شود که متصرف ملک اصلا مستأجر نبوده که علیه او بتوان دستور تخلیه ید صادر نمود. در این مورد باید با توجه به شرایط و سایر موارد دعاوی دیگری مانند خلع ید مطرح نمود.

3. هرگاه که اثبات شود ملک مورد نظر به شخص دیگری انتقال یافته و در نتیجه موجر سابق نفعی برای درخواست صدور دستور تخلیه نداشته است؛ به عبارت دیگر موجر سابق در طرح دعوای تخلیه ذی نفع نبوده است. در این صورت تنها مالک جدید می تواند درخواست صدور دستور تخلیه بنماید.

 8) دستور تخلیه و حکم تخلیه چه تفاوت هایی با هم دارند ؟

الف) دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه دادگاه، فوری و خارج از نوبت رسیدگی انجام می شود و احتیاج به دعوت از اصحاب پرونده ندارد. اما در حکم تخلیه دعوی به صورت ترافعی و با حضور اصحاب دعوی رسیدگی می شود؛ بنابراین باید وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ و بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، حکم صادر می گردد.

ب) دستور تخلیه قطعی بوده و قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی را ندارد در حالی که حکم تخلیه قابل واخواهی و اعتراض و تجدیدنظرخواهی می باشد.

ج) دستور تخلیه به محض صدور قابلیت اجرا را دارد در حالی که حکم تخلیه جهت اجرا نیازمند قطعیت است.

د) دستور تخلیه همیشه به صورت حضوری صادر می شود و دستور غیابی وجود ندارد؛ در حالی که حکم تخلیه ممکن است به صورت غیابی یا حضوری صادر گردد.