مبایعه نامه چیست؟

دپارتمان حقوقی - دسته بندی: قراردادها

آشنایی با عقد بیع

1-1 تفاوت عقد بیع با معاوضه

مبایعه نامه چیست؟

آشنایی با عقد بیع

امروز قصد داریم در گفت و گو با وکیل قرارداد در تهران راجع به یکی از مهمترین و پرشمارترین قراردادهای حقوقی صحبت کنیم ؛ مبایعه نامه

قبل از توضیح راجع به مبایعه نامه لازم است با عقد بیع آشنا شویم.

وکیل قرارداد در تهران در این باره بیان داشت ، بیع یعنی خرید و فروش ، عملی که روزانه شاید بارها انجام بدهیم . از نقل و انتقال ملک میلیاردی تا خرید از مغازه ها و سوپر مارکت ها. همه این اعمال حقوقی در چارچوب عقد بیع صورت میگیرد .در قوانین حقوقی ما مخصوصا قانون مدنی راجع به عقد بیع صحبت شده و احکام خاصی در خصوص این عقد وجود دارد. مطابق تعریف قانون مدنی « بیع عبارتست از تملیک عین به عوض معلوم»

وکیل قرارداد در تهران اشاره داشت ، منظور از تملیکی بودن عقد بیع این است که انتقال مَبیع (کالا) به خریدار و انتقال ثَمَن (پول) به فروشنده با ایجاب و قبول واقع شود. مطابق تعریف عقد بیع ، بیع عقدی است معوض. یعنی عین مالی که فروخته می شود با پول معاوضه می شود. این وصف ، عقد بیع را از تمام انواع عقود رایگان جدا می سازد. اما منظور از عین در تعریف عقد عبارت از مالی است که وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد داد و ستد قرار می گیرد.

وجود ثَمَن (پول) از ارکان عقد بیع است. البته ثمن می تواند هرمالی باشد اعم از عین ، منفعت و حق اما امروزه معمولا پول در مقابل کالا می باشد. اگر در عقد بیع شرط شود که مال به رایگان انتقال یابد یا ثمن به ملکیت فروشنده درنیاید ، اصطلاحا چنین شرطی خلاف مقتضای ذات عقد بیع است . به زبان ساده یعنی عقد و آن شرط هر دو باطل است.

1-1 تفاوت عقد بیع با معاوضه

وکیل قرارداد در تهران افزود ، در عرف و بین مردم مبادله کالا با پول را بیع یا همان خرید و فروش می دانند. اما آیا مبادله کالا با کالا هم بیع هست؟

قطعا خیر مبادله کالا به کالا را معاوضه می گویند که احکام خاص خودش را هم دارا است و متفاوت با عقد بیع است.آثار مهم عملی بین عقد بیع و معاوضه وجود دارد که مستقیما بر روی حقوق و منافع طرفین تاثیر گذار است ازجمله این که تعدادی از خیارات ویژه عقد بیع است و در معاوضه وجود ندارد و یا حق شفعه با فروش سهم مشاع یکی از دو شریک به وجود می آید ولی معاوضه این سهم ، برای شریک دیگر حق شفعه را ایجاد نمی کند. در آینده راجع به خیارات و حق شفعه هم صحبت خواهیم کرد.

تفاوت بیع و معاوضه وابسته به قصد مشترک طرفین قرارداد است. اگر آن ها خواسته باشند که دو مال را بدون هیچ امتیازی با هم مبادله کنند ، توافق طرفین تابع قواعد معاوضه است و هرگاه اراده آن ها نشان دهد که یکی از دو عوض مبیع و دیگری بهای آن باشد ، قراردادی که بسته می شود بیع است.

وکیل قرارداد در تهران بیان نمود ، الزامی وجود ندارد که مقدار ثمن یا همان وجه نقد معادل قیمت واقعی آن کالا باشد. آن چیزی که اهمیت دارد اراده طرفین قرارداد حقوقی یعنی فروشنده و خریدار است و قانون این اراده طرفین را محترم و قابل اجرا می داند. در مواردی هم که بین ارزش مَبیع یا همان کالا و وجه نقد تفاوت فاحشی وجود دارد ، تنها شخصی که مغبون است یعنی آن شخصی که ضرر کرده است می تواند درباره آن عقد تصمیم بگیرد . به عبارتی می تواند با استفاده از ظرفیت های موجود در قانون مدنی آن عقد را بر هم زند یا که به آن قرارداد همچنان پایبند باشد.

حال اگر مقدار پول پرداخت شده به قدری ناچیز باشد که به هیچ وجه نتوان تناسبی بین وجه نقد و آن کالا فرض کرد و عرف ثمن مورد توافق طرفین را در مقایسه با آن کالا در حکم هیچ بداند ، دیگر این عقدی که منعقد شده است را نمی توان عقد بیع دانست.

فرض کنید مالک یک آپارتمان 3 میلیارد تومانی ، ملک خود را به 10هزارتومان به شخص دیگری واگذار نماید. آیا می توان گفت فروشنده مغبون شده است؟ به عبارت دیگر آیا می توان گفت فروشنده متضرر شده است و این اختیار را دارد که از ظرفیت موجود در قانون مدنی استفاده نماید و عقد را برهم زند؟

درست است که به لحاظ منطقی اگر بین ارزش واقعی وجه پرداختی و کالا تناسبی وجود نداشته باشد و به صحت عقد زیان نرساند هیچ فرقی بین فروش خانه به 1میلیون تومان کمتر از قیمت واقعی و فروش آن به 10 هزارتومان وجود ندارد ، ولی عرف این قرارداد را بیع نمی داند بلکه آن را «عقد صلح » می داند. درآینده با عقد صلح بیشتر آشنا خواهیم شد.

مبایعه نامه چیست؟

وکیل قرارداد در تهران افزود همان طور که از نام این قرارداد مشخص است ارتباط مستقیمی با عقد بیع دارد. زمانی که فروشنده و خریدار قصد انجام معامله ای را دارند قراردادی منعقد می کنند تحت عنوان مبایعه نامه. در این قرارداد مواردی که لازمه صحت عقد بیع و تنظیم یک قرارداد حقوقی منسجم است ، وجود دارد. از جمله این موارد تعیین طرفین قرارداد ، ذکر مشخصات مورد معامله ، تعیین ثمن (قیمت مورد معامله) ، زمان و مکان تحویل مورد معامله و دیگر شرایط قرارداد که در مبایعه نامه مورد توافق طرفین قرار می گیرد.

زمانی که فروشنده و خریدار مبایعه نامه را امضا می کنند ، قصد و اراده خود را بروز می دهند. حال با انجام این معامله آثار حقوقی بر این قرارداد حقوقی مترتب می شود. مانند این که خریدار ، مالک مبیع(کالا یا مورد معامله) می شود و فروشنده هم مالک ثمن ( وجه پرداختی) می شود. از دیگر آثار حقوقی عقد بیع این است که فروشنده موظف است تا آن کالا یا مورد معامله را به خریدار تسلیم نماید همچنین خریدار نیز موظف است قیمت آن کالا را بپردازد.

با دقت در آثار حقوقی قولنامه و مبایعه نامه تفاوت این دو قراداد حقوقی مشخص می شود. عقد بیع که در قالب مبایعه نامه ظهور می یابد عقدی است تملیکی و طرفین قرارداد مالک آن چیزی می شوند که تا قبل از آن مالک آن نبودند اما قولنامه تعهد به انعقاد مبایعه نامه می باشد.