آشنایی با قولنامه

امروز قصد داریم در گفت و گو با وکیل قولنامه در تهران راجع به قولنامه و شرایط فسخ آن مطالبی را برای شما عزیزان بیان کنیم.

 وکیل قولنامه در تهران بیان داشت زمانی که فروشنده و خریدار قصد انجام معامله ای را دارند اما به دلایل مختلف امکان دارد مقدمات آن معامله هنوز فراهم نشده باشد ، در این مواقع طرفین می توانند با انعقاد یک قرارداد حقوقی متعهد شوند که معامله را با شرایط مورد توافق و در مهلت خاصی انجام دهند. این قراردادی که تنظیم می شود اصطلاحا وعده بیع و در زبان عرف همان«قولنامه» نام دارد.

برای مثال، فروشنده قصد دارد خانه خود را به شخصی بفروشد و درباره قیمت و شرایط انجام معامله نیز به توافق رسیده اند، ولی خریدار برای تهیه پول به چند روز مهلت احتیاج دارد و فروشنده نیز باید برای گرفتن استعلام های مورد نیاز اقدام نماید تا تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی ممکن باشد. پس برای این که هر دو به معامله نهایی پای بند شوند، قراردادی تنظیم می کنند و ضمن آن فروشنده تعهد می کند که اسناد لازم را ظرف یک ماه تهیه کند و برای انتقال خانه اش در برابر ثمن توافق شده در فلان دفترخانه حاضر شود و خریدار نیز در برابر ملتزم می شود که به همان دفتر برای معامله بیاید.

به این ترتیب، هدف فروشنده و خریدار از انعقاد قولنامه این است که برای یکدیگر دینی به وجود آید که موضوع آن انعقاد عقد بیع باشد. به همین دلیل، اگر هریک از طرفین این قرارداد از اجرای تعهد خود امتناع نماید، طرف مقابل می تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد.

وکیل قولنامه در تهران افزود اکثر دادگاه ها این گونه قولنامه ها را، تعهد به بیع می دانند، علی رغم این که ممکن است مبلغی تحت عنوان بیعانه پرداخت شده باشد؛ در همین راستا هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی شماره ۳۵۷۰ – 26/2/42  درباره قولنامه ای که نسبت به خرید و فروش ماشین تنظیم شده است می نویسد: «... مستند دعوی تعهدنامه ای بیش نیست که به موجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده، پس از تحصیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را در یکی از دفاتر اسناد رسمی به فرجام خواه منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور (بشرح اوراق مضبوط در پرونده به سبب تصادف معامله انجام نگردیده؛ بنابراین آنچه که در حکم فرجام خواسته قید گردیده و ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرده موافق مستند دعوا نمی باشد...»

قبل از توضیح راجع به شرایط فسخ قولنامه ، درمورد فسخ قرارداد و خیارات صحبت خواهیم کرد.

وکیل قولنامه در تهران بیان داشت زمانی که قراردادی منعقد می شود امکان دارد بنا به دلایلی یکی از طرفین بخواهد عقد را فسخ کند ، فسخ قرارداد در بیان ساده همان برهم زدن عقد می باشد و بعد از فسخ قرارداد آثار حقوقی قرارداد متوقف می شود. در یک تقسیم بندی عقود و قراردادها را می تواند به عقود جایز و عقود لازم تقسیم بندی کرد. عقود لازم عقودی هستند که به راحتی نمی توان آن ها را فسخ کرد و نیاز به مجوز قانونی و یا قراردادی است و عقود جایز بنا به تصریح ماده 186 قانون مدنی هریک از طرفین می توانند قرارداد را بدون مجوز قانونی و یا قراردادی فسخ کنند.

واژه خیار به معنای اختیار است. خیار حقی است که به طرفین قرارداد و یا یکی از آنها و حتی امکان دارد به شخص ثالث اختیار فسخ عقد را بدهد. اجرای این حق عمل حقوقی است که با یک اراده انجام می شود؛ و نیاز به اعلام اراده دارد.

وکیل قولنامه در تهران افزود اختیار فسخ یک قرارداد ممکن است ناشی از خواست صریح یا ضمنی طرفین قرارداد باشد یعنی ریشه قراردادی داشته باشد و یا ممکن است اختیار فسخ ناشی از تجویز قانون گذار باشد در این صورت نیازی به تصریح قانون گذار نیست. اثر مهم اجرای خیار فسخ قرارداد ، انحلال عقد لازم است باید توجه داشت در این صورت عقد باطل یا ابطال نمی شود بلکه از ابتدای انعقاد عقد وجود داشته و آثاری برجای گذاشته است بنابراین، اگر طرفی که به موجب عقد مالک شده است تصرفی در ملک کرده باشد، فسخ آن را باطل نمی کند مگر این که بر خلاف این ترتیب به طور صریح یا ضمنی تراضی شده باشد؛ چنان که در ماده ۴۵۴ ق.م. می خوانیم:

«هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بيع فسخ شود اجاره باطل نمی شود مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریح یا ضمن شرط شده باشد که در این صورت اجاره باطل است».

اثر فسخ قرارداد محدود به انحلال قرارداد نمی شود؛ آثار به جا مانده از آن را، تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نمی زند، باز می گرداند. هدف از فسخ این است که وضع دو طرف به جای پیشین بازگردد و اگر مبادله ای انجام پذیرفته است برهم خورد. بدین ترتیب، اگر اجاره ای که به مدت دو سال واقع شده است پس از گذشتن شش ماه فسخ شود، نسبت به هجده ماه آینده مالکیت مستأجر بر منافع زائل می گردد و دین او در پرداخت اجاره بها نیز از بین می رود.

با توجه به توضیحات ارائه شده ازجمله شرایط فسخ قولنامه وجود حق فسخ یا خیار شرط معمولا به عنوان شرط ضمن عقد درج می شود که منوط می شود به رخ دادن اتفاقاتی به عنوان مثال فروشنده شرط می کند که اگر هر یک از چک های خریدار به هردلیلی پرداخت نگردد فروشنده اختیار فسخ قرارداد را دارد. همچنین امکان دارد موارد و جهاتی که قانون گذار پیش بینی نموده اتفاق بیافتد که هر یک از طرفین بتوانند اختیار فسخ قرارداد را داشته باشند. از دیگر شرایط فسخ قولنامه داشتن اهلیت قانونی صاحب اختیار فسخ و قصد و رضای کامل او می باشد همچنین توصیه می شود جهت اعلام فسخ قرارداد اراده خود را به وسیله اظهارنامه قانونی ابزار نماید.